вы читаете публикацию:

Земля - кормилица, а и та есть просит. О возможностях оптимизации земельного налога

Центр
структурирования бизнеса и налоговой безопасности
taxCOACH

 

Размещено на Solon.su: 11 октября 2012

Мы всегда говорим о том, что существуют так называемые «неоптимизируемые налоги» (а именно, не связанные с доходами от предпринимательской деятельности, например налог на имущество, водный налог, НДС). К ним относится и земельный налог, о котором пойдет речь в данной статье. Не претендуя на изобретение способа оптимизации земельного налога как такового, мы все же хотим обсудить существующие в настоящее время законные варианты снижения налоговой базы, что неизбежно влечет и снижение суммы налога к уплате.

Для того, чтобы понять, каким образом можно «сэкономить» на земельном налоге, разберемся с порядком его расчета. На его величину влияют два показателя: кадастровая стоимость земли (п. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ) и налоговая ставка. Причем размер налоговых ставок устанавливается на уровне муниципальных образований (1), а кадастровая стоимость земли - на уровне субъекта РФ (2), на территории которого она находится. Если идти дальше, то мы можем увидеть, что кадастровая стоимость зависит во многом от расположения земельного участка, категории земель и вида разрешенного использования (далее - ВРИ).

Новый семинар по бухгалтерскому учету составлен на основе изменений, который запланированы в следующем году и о которых надо знать бухгалтеру.

Итак, для того чтобы определить величину земельного налога к уплате, необходимо соотнести кадастровую стоимость участка и ставку налога, установленную муниципалитетом. При долгосрочном планировании это может быть полезным, например, при выборе территории осуществления деятельности (покупки земельного участка). Но, как показывает практика, собственники не задумываются о данном вопросе при покупке земли. Выбор основывается на цене, которую выставил покупатель, удобном местоположении и других характеристиках участка. Вопрос налогообложения возникает спустя некоторое время, в момент уплаты земельного налога. И тут уже появляется вполне резонное желание уменьшить его размер.

Для этого можно пойти двумя путями:

 
  1. Изменить вид разрешенного использования (изменится и ставка, и налоговая база);
  2. Снизить кадастровую стоимость земельного участка, доказав в суде ее завышенный размер (изменится налогооблагаемая база).

Так как большинство споров касается именно земель категории «населенных пунктов», то именно о них далее пойдет речь.

Чтобы избрать подходящий способ снижения, необходимо внимательно проанализировать «историю» вашего земельного участка (изменение кадастровой стоимости, вида разрешенного использования за последние несколько лет), соседние земельные участки (их ВРИ, стоимость и пр. характеристики). Если участок относится к категории «земли населенных пунктов» - изучить правила землепользования и застройки населенного пункта, на предмет допустимых ВРИ для вашего участка (3) и установленные для них ставки налога. Исходя из полученной информации можно оценить земельный участок на предмет возможности и целесообразности изменения ВРИ, сопоставив кадастровую стоимость и ставку налога. Если среди ВРИ для вашего земельного участка найдется оптимальный и подходящий, можно писать заявление в Росреестр и идти по пути изменения ВРИ.

Второй способ основан на норме п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ и может быть полезен в случае, если изменить ВРИ не представляется возможным и (или) целесообразным. Имеется в виду оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в Арбитражном суде. Эта процедура имеет смысл, если вы полагаете, что его рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, и эти предположения могут быть подтверждены результатами независимой оценки.

Нельзя не отметить общую положительную для налогоплательщиков тенденцию в рассмотрении споров данной категории. Так, например, по делам, рассмотренным АС Свердловской области в сентябре 2012 года среднее снижение кадастровой стоимости составляет 4,5 раза. Но на положительный для налогоплательщиков исход спора влияет множество факторов (начиная от сложившейся в регионе судебной практики, заканчивая профессионализмом представителя в процессе).

В связи с тем, что земельный налог является одним из немногих источников пополнения местных бюджетов и власти неоднократно высказывали свою обеспокоенность по данному вопросу, видится, что сложившаяся практика не оставит равнодушными органы законодательной и исполнительной власти. А пока у несогласных одна дорога - в суд.

P.S. Все вышесказанное в равной степени относится и к размеру арендной платы (если земля находится не в собственности), так как в большинстве случаев размер арендной платы так же определяется в зависимости от кадастровой стоимости земли (ч. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Сноски:

В Екатеринбурге сейчас действуют ставки, установленные решением Екатеринбургского Городской Думы от 22 ноября 2005 года № 14/3 (в ред. решения Екатеринбургской Городской Думы от 08.11.2011 г. № 71/48).
В Свердловской области кадастровая стоимость земель населенных пунктов утв. Постановлением Правительства Свердловской области № 695-пп от 07.06.2011 г. "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области".
В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, земельный участок по градостроительному плану и правилам землепользования и застройки имеет основной, условно разрешенный и дополнительные ВРИ.

Рекомендуем ознакомится со следующими программами обучения