вы читаете публикацию:

Побочный вид деятельности – риэлторские услуги

Некоторые строительные компании не ограничиваются собственно строительством, но занимаются также и оказанием риэлторских услуг. В их учете и налогообложении есть свои нюансы. Приведем последние разъяснения чиновников и мнение судей по данному вопросу.

Оказание услуг гражданам: нормы законодательства

Законодательством риэлторская деятельность в качестве самостоятельного вида деятельности не выделяется и никаких специальных правил ее осуществления не установлено. Соответственно и государственный контроль при этом не предусматривается. На что было указано в письме Минэкономразвития России от 29 октября 2009 г. № Д05-4908.

По поводу отношений с физическими лицами (не предпринимателями) обратим внимание на некоторые недавние разъяснения. В постановлении Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 (п. 11) отмечено, что под риэлторскими услугами понимаются посреднические услуги на рынке сделок с недвижимостью, оказываемые юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Заключаться они могут, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок с недвижимостью, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан и т. д. На такие отношения в полной мере распространяется действие Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

И в Обзоре Верховного суда РФ… (утвержден Президиумом Верховного суда РФ 1 февраля 2012 г.) также разъяснялось, что правовые последствия нарушения договора об оказании посреднических услуг, даже если он не содержит условия об их стоимости, регулирует законодательство о защите прав потребителей. При этом было уточнено, что отсутствие в договоре между риэлтором и клиентом указания на стоимость оказываемых услуг не свидетельствует о недействительности договора. А лишь порождает у исполнителя право требовать от заказчика оплаты своих услуг по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги (п. 2 Обзора, п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ).

Риэлторская деятельность может осуществляться по договору оказания услуг либо по посредническому договору. Напомним: существует три вида посреднических договоров – договор поручения, договор комиссии и агентский договор. Но в любом случае риэлтор-посредник обязан представить клиенту отчет – в сроки, в порядке и по форме, предусмотренные договором, так как унифицированной формы такого отчета и единых требований к его составлению не существует.

Таким образом, отношения между риэлтором и клиентом регулируются договором, общими нормами гражданского законодательства для соответствующего вида договора, а также Законом РФ «О защите прав потребителей».

Вам нужна аренда зала для тренинга? Просторные залы в центре Москвы по приемлемой цене!

Особенности налогообложения

Порядок налогообложения риэлторских операций предопределяет именно тот факт, что эта деятельность обычно квалифицируется как посредническая. Если строительная компания (риэлтор) участвует в расчетах между сторонами сделки с недвижимостью, налогообложению у нее подлежит только сумма полученного вознаграждения. Это касается и налога на прибыль, и налога на добавленную стоимость.

Налог на прибыль

При определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту или иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому или другому аналогичному договору. А также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом или иным поверенным за комитента, принципала или иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов посредника в соответствии с условиями заключенных договоров. На комиссионное, агентское или иное вознаграждение данная норма не распространяется (подп. 9 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ).

Причем в письме Минфина России от 11 января 2011 г. № 03-11-06/2/195 разъяснено, что даже если принципал перечисляет агенту авансом суммы в счет оплаты предстоящих расходов (наряду с вознаграждением), в доходах предназначенные для оплаты расходов суммы не учитываются.

Несмотря на то что разъяснения даны для «упрощенки», для общего режимы они тоже актуальны. Однако подчеркнем: в договоре поступление сумм агенту от принципала должно быть четко разделено на две час­ти – вознаграждение и возмещение расходов.

Налог на добавленную стоимость

Налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений, или любых иных доходов при исполнении любого из указанных договоров. Такой порядок приведен в пункте 1 статьи 156 Налогового кодекса РФ. В пункте 2 названной статьи есть еще одна особенность: на вознаграждение посредника не распространяются льготы по НДС, применяемые к основной операции.

Что это означает? Например, операции по реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир НДС не облагаются (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). То есть сама сделка купли-продажи, скажем квартиры, освобождена от налогообложения. Но вот вознаграждение, уплачиваемое риэлтору, который помогал оформить куплю-продажу, облагается налогом на об­­щих основаниях по ставке 18 процентов.

Отражение в учете

Выручкой (доходом), подлежащей отражению на счете 90, является посредническое вознаграждение. Признавать ее следует на дату утверждения (принятия) клиентом отчета посредника. К отчету должны быть приложены все оправдательные документы, подтверждающие понесенные расходы (если в договоре есть условие о возмещении их клиентом сверх выплачиваемого вознаграждения).

Поскольку риэлторская деятельность является одним из видов деятельности строительной компании, следует предусмотреть обособленный учет доходов и расходов – открыть отдельные субсчета к счетам 90 «Продажи», 20 «Основное производство».

 

Шишкоедова Н. Н., налоговый консультант
Источник: Журнал "Учет в строительстве" № 10/2012 / Размещено на Solon.su: 13 сентября 2012